מיסוי מופחת של השבח הריאלי – סטייה מנוסחת החישוב בחוק

הרקע

ביום 7.11.01 נכנס לתוקפו תיקון מס’ 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ט – 1969 (להלן: "החוק"), וזאת במסגרת מה שנהוג לכנות הרפורמה של ועדת רבינוביץ’.

במסגרת התיקון נקבע במסגרת החוק – כפי שנקבע בהתאמה גם במסגרת פקודת מס הכנסה – מנגנון חדש לצורך חישוב מס השבח שיחול במכירת זכות במקרקעין.

נקבע כי המס על השבח הריאלי על מכירת זכויות שנרכשו לאחר ה- 7.11.01 (להלן: "יום התחילה"), הינו בשיעור של 25% [לעומת שיעור של 50% שהיה בתוקף עד אז].

עוד נקבע, כי "השבח הריאלי עד יום התחילה", יחושב באופן ליניארי, לפי משך ההחזקה בזכות הנמכרת לפני ואחרי יום התחילה, כאשר בגין השבח עד יום התחילה המס הינו 50% [היום שיעור מס שולי] ובגין השבח שנצבר לאחר יום התחילה, שיעור המס הינו 25% [משנת 2007 20%].

לשם המחשה, ביחס לזכות שנרכשה ביום 7.11.99 ונמכרה ביום 7.11.05, הרי ש- 2/6 מהשבח ימוסה בשיעור של 50% ואילו 4/6 מהשבח יתחייב במס בשיעור של 25%.

המנגנון הלינארי שנבחר לא נתן ביטוי ולא התייחס בצורה כלשהי לשאלה מתי באמת נוצר השבח מהזכות הנמכרת. במילים אחרות, גם אם כל השבח מהזכות הנמכרת נצבר לאחר היום הקובע, הרי שמנגנון החישוב הליניארי יחייב ייחוס חלק מהשבח, ובמכירת זכויות שנרכשו לפני תקופה ארוכה את החלק הארי של השבח, דווקא לתקופה שבה שיעור המס הוא גבוה ביותר. המנגנון שהוסף לחוק לא כלל אפשרות כלשהי לסטייה מצורת החישוב הזו, גם כאשר השבח, מבחינה עובדתית, נצבר למשל, רק לאחר היום הקובע.

פרשת פוליטי

ביום 14.9.06 התקבל פסק הדין של ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה בעניין אלברט אברהם פוליטי נ’ מנהל מיסוי מקרקעין [וע 5002/05] (להלן: "פרשת פוליטי").

באותו מקרה, הוגש ערר בטענה, כי אין להחיל את החישוב שנקבע לעניין "השבח הריאלי עד יום התחילה". לטענת העורר, המנגנון שנקבע בחוק אינו אלא נוסחה של נוחות, למקרה שלא ניתן לקבוע מתי צמח השבח הריאלי מבחינה עובדתית.

ועדת הערר קבעה, כי שיטת החישוב הקבועה בחוק הינה חזקה שניתן לסטות ממנה אם המוכר מוכיח, כי אינה משקפת את מועד צמיחת השבח הריאלי בפועל. הועדה קיבלה את הערר – על אף לשון החוק – והורתה שכל השבח ימוסה בשיעור של 25%.

ההשלכות האופרטיביות

יש להניח כי רשות המיסים לא תפעל בהתאם להחלטה בפרשת פוליטי שאינה מקובלת עליה, ויש לצפות כי בית המשפט העליון יתבקש להכריע בסוגיה זו.

יחד עם זאת, וכל עוד פסק הדין עומד בעינו – הגם שהוא אינו מהווה הלכה ואינו מחייב ועדות ערר אחרות – מוצע לשקול ביצוע פנייה לקבלת החזר או ביצוע חישוב השבח על פי הצבירה הכלכלית שלו, באותם מקרים שהמוכר יכול להוכיח כי השבח כולו או רובו נצברו לאחר יום התחילה, וכאשר החישוב על-פי המנגנון הקבוע בחוק מביא לחבות מס מוגברת באופן משמעותי.

יישום ההחלטה בפרשת פוליטי על מקרים נוספים, עשוי להביא לחסכון מס משמעותי למוכרים זכויות במקרקעין וממומלץ לעקוב אחר ההתפתחויות בעניין זה.