מבחן "השימוש בפועל" לצורך סיווג דירה כ "דירת מגורים מזכה"

עו"ד ירון זאבי (חשבונאות), שותף; עו"ד ליטל רווח

במסגרת ועדת ערער (ת"א) 1069/06 קרן עמית נ' מס שבח מקרקעין-מחוז מרכז (מיום 23.9.09) נדחתה בקשת העורר לפטור ממס בגין מכירת "דירת מגורים מזכה", זאת על אף שבארבע שנים שקדמו למכירה, לא מכר העורר דירה בפטור. הועדה שוכנעה שהשימוש העיקרי שנעשה בדירה טרם מכירתה הינו שימוש עסקי ולא שימוש למגורים, ועל כן אין היא נכנסת בגדר "דירת מגורים מזכה" .

אחת הטענות של העורר, שנדחתה על ידי הועדה, הייתה שחוזה השכירות כלל תנאי יסודי ומהותי, המתנה את השימוש בדירה אך ורק למגורים. הועדה הבהירה כי תניה בחוזה השכירות המגבילה את שימוש בדירה למגורים בלבד, מפורשת ככל שתהיה, אין בה כדי לענות על התנאים של הגדרת "דירת מגורים מזכה", אם היא לא באה לידי ביטוי מעשי.

כלומר, בכדי לבחון אם דירה עומדת בתנאים הקבועים בהגדרת "דירת "מגורים מזכה" יש להיזקק לשימוש שנעשה בדירה בפועל, ולא די בהתניה משפטית במסגרת חוזה השכירות.

לאור החלטת הועדה חשוב להבהיר כי משכירי דירות, המסתמכים על הוראות חוזה השכירות אשר מגבילות את השימוש בדירה המושכרת למגורים בלבד, עלולים לאבד בעתיד את הזכאות לפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה ואף את ההקלות ממס בגין השכרת הדירה, אם לא וידאו כי השימוש בפועל ע"י השוכר בדירה הוא בעיקרו למגורים בלבד.

מוצע אם כך לבעלי דירות מושכרות להקפיד לעגן במסגרת חוזה השכירות את זכאותם לבצע ביקורים בדירה המושכרת, על מנת לעמוד על השימוש שנעשה בה. כמו כן, ניתן לשקול לקבוע מנגנון של פיצוי מוסכם מוגבר בהפרה של התנאי בדבר שימוש בדירה למגורים בלבד, ואף לאסור על השוכר, במסגרת חוזה השכירות, את האפשרות לתבוע את דמי השכירות כהוצאה.